Votre locataire veut mettre son appartement sur Airbnb pendant ses vacances. Ou peut-être que vous, en tant que propriétaire, avez entendu parler de la "sous-location encadrée" et vous vous demandez si c'est légal, si c'est rentable, et surtout comment ça fonctionne concrètement en 2025.
Bonne nouvelle : oui, c'est légal. Mais uniquement sous des conditions précises — et ces conditions ont évolué avec la loi Le Meur adoptée en novembre 2024. C'est exactement ce qu'on va détailler dans ce guide.
Un locataire d'un T2 à Marseille avec un loyer de 700 €/mois peut générer entre 150 et 250 € de revenus supplémentaires par mois grâce à la sous-location encadrée.
— Données terrain Joyloc, 2025Qu'est-ce que la sous-location encadrée ?
La sous-location, c'est le fait pour un locataire de louer tout ou partie de son logement à une tierce personne — en général via des plateformes comme Airbnb ou Booking.com.
Sans encadrement, c'est interdit. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit formellement à un locataire de sous-louer son logement sans l'accord écrit du propriétaire. Un locataire qui le fait de son côté s'expose à une résiliation de bail immédiate et au remboursement de tous les revenus perçus.
La sous-location encadrée, c'est la même chose, mais faite dans les règles : avec l'accord du propriétaire formalisé par un avenant au bail, et une organisation spécialisée qui gère les opérations à la place du locataire. C'est le modèle que Joyloc a développé et perfectionné depuis plusieurs années sur le marché marseillais.
À retenir. La sous-location encadrée n'est pas une zone grise juridique. C'est un mécanisme légal, balisé par la loi, qui permet à un locataire de sous-louer son logement dès lors que le propriétaire a donné son accord écrit et que les conditions réglementaires sont respectées.
Les 4 conditions pour que ce soit légal
Attention à la copropriété. Certains règlements de copropriété interdisent explicitement la location touristique. Même avec un avenant au bail en bonne et due forme, si le règlement l'interdit, la sous-location sur les plateformes reste bloquée. C'est le premier point à vérifier avant toute démarche.
Ce que la loi Le Meur change en 2025
Adoptée en novembre 2024, la loi Le Meur est la réforme la plus significative du secteur de la location courte durée depuis la loi ELAN de 2018. Elle ne remet pas en cause la légalité de la sous-location encadrée, mais elle renforce considérablement son cadre réglementaire.
| Mesure | Avant | Après loi Le Meur | Impact |
|---|---|---|---|
| Quota de nuitées | 120 nuits/an max | 90 nuits/an possible selon commune | ! Modéré |
| Déclaration mairie | Certaines communes | Toutes communes qui l'activent | ! Modéré |
| Numéro d'enregistrement | Optionnel selon ville | Obligatoire, vérifié par les plateformes | ✗ Fort |
| Fiscalité meublé classé | Abattement 71% | Abattement 71% maintenu | ✓ Neutre |
| Sous-location encadrée | Légale avec accord proprio | Légale, mêmes conditions | ✓ Neutre |
La mesure la plus impactante est l'obligation de numéro d'enregistrement. Depuis janvier 2025, les plateformes Airbnb et Booking sont tenues de vérifier et d'afficher le numéro d'enregistrement communal sur chaque annonce. Une annonce sans numéro peut être retirée de la plateforme sans préavis.
Bonne nouvelle. La loi Le Meur ne change rien au principe de la sous-location encadrée. Elle ajoute des obligations administratives, mais le mécanisme reste parfaitement légal et opérationnel pour les propriétaires qui font les choses dans les règles.
Qui gagne quoi concrètement ?
C'est la question que tout le monde pose. Voici les chiffres réels, basés sur un T2 de 45 m² à Marseille avec un loyer mensuel de 750 €.
L'impact du DPE : ce que beaucoup ignorent
Depuis le 1er janvier 2025, les règles sur le DPE ont un impact direct sur la sous-location encadrée. Un point que beaucoup d'agences et de propriétaires négligent encore.
Comment mettre en place la sous-location encadrée : les 4 étapes
La mise en place est plus simple qu'on ne l'imagine. Voici le processus complet, de la vérification initiale au premier revenu perçu.
La fiscalité : ce que le propriétaire doit déclarer
Les revenus issus de la sous-location sont imposables pour le locataire. Ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Deux régimes sont possibles :
Le micro-BIC (revenus annuels inférieurs à 77 700 €) : abattement forfaitaire de 50% sur les revenus. Simple, automatique, aucune comptabilité requise. C'est le régime par défaut pour la grande majorité des sous-locations.
Le régime réel : déduction des charges réelles (amortissement, assurance, frais de plateforme…). Plus complexe mais potentiellement plus avantageux pour les revenus importants.
Pour le propriétaire, les revenus complémentaires perçus via la sous-location encadrée sont également imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou BIC selon la structure choisie.
Bon à savoir. Un logement classé meublé de tourisme 3 étoiles ou plus bénéficie d'un abattement fiscal de 71% au lieu de 50% en micro-BIC. L'audit de classement, réalisé par un organisme agréé, peut se faire en quelques semaines et représente une économie fiscale significative sur le long terme.
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